幸福聯繫簿

　　所謂「對保」，就是銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約的動作。由銀行確認是否出自借款人、保證人本意及其簽章，並做一個簽署借款契約，此即為銀行業於實務上之「對保」程序。
本公司將協助承購戶進行文件準備與對保手續，承購戶僅須依循相關規定進行，即可大幅減少承購戶、建設公司、銀行等三方之作業延遲與錯誤，同時也使承購戶能清楚了解其本身之權利義務。

　　考量「日勝幸福站」多數承購戶皆為首購族辦理房貸，本公司特別替客戶向銀行爭取房貸優惠，以達到利率優惠、統一，並為每一位承購戶安排專屬貸款銀行，免去比較等待時間及降低客戶聯徵次數。

1. 何謂「聯徵」？
   「聯徵」就是每一個人過往信用記錄與資料都會在『財團法人金融聯合信用徵信中心』被建檔，以利於銀行方便查詢。
2. 避免聯徵次數過多
   站在銀行的立場，必須評估風險的各種面向，多數銀行不接受在短期內被多家同業查詢聯徵次數超過三次的承購戶申請貸款，因為銀行會質疑前面的同業為什麼都不願意借錢給承購戶呢？所以該銀行也不會願意冒這個風險，因此會拒絕貸款給這位「貨比三家」的承購戶。

　　銀行貸款作業是從承購戶至銀行填寫申請書及提供相關文件，待銀行進行擔保品的估價、徵信調查及審核後，會通知借款人核貸條件為何，並有三種狀況如下：（詳圖2-1貸款過戶流程圖）

1. 核貸金額符合應繳款期別明細表中之「金融機構貸款」金額，將進行過戶、設定抵押及預告登記，並將款項撥至本公司指定之銷售款帳戶，方可進行交屋。
2. 如核貸金額不足繳款期別明細表中之「金融機構貸款」金額時，需補足現金差額再進行過戶、設定抵押及預告登記，並將款項撥至本公司指定之銷售款帳戶內，方可進行交屋。
3. 如拒貸或不貸款時，需將繳款期別明細表中之「金融機構貸款」金額全數補足，再進行過戶、預告登記，並將款項撥至本公司指定之銷售款帳戶內，方可進行交屋。

圖2-1 貸款過戶流程圖

1. 專屬貸款
   一般承購戶將由本公司為您安排專屬貸款銀行，客戶應於收到本公司寄發之對保通知單後，依通知單上所載時間至對保交屋中心進行對保手續。
2. 自辦貸款
   由承購戶自行與銀行洽談辦理貸款。若客戶選擇自洽貸款，應注意下列三點事項：
   • 須於本公司通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續。
   • 須要求貸款銀行就其貸款金額出具撥款同意書或相類之文書，承諾本公司將客戶買受之房地（及車位）所有權登記於承購戶時同時辦妥抵押權設定登記後，即無條件將貸款金額撥交本公司指定之「台灣銀行受託信託財產專戶－日勝生活科技股份有限公司－銷售款」帳戶。
   • 本房地之所有權移轉及抵押權設定案件由本公司指定之地政士辦理。
3. 不貸款及減少貸款
   • 承購合宜住宅戶（2樓以上房屋）若不需銀行貸款（即繳款期別明細表中之「金融機構貸款」）或減少貸款者，應於本公司備齊所有權移轉登記文件通知後十日內繳納銀行貸款部分（或減少貸款金額）之百分之五十，並於收到本公司寄發之土地增值稅及契稅稅單影本後十日內繳清該期款之餘額。
   • 一樓承購戶如不貸款(或減少貸款)，應於收到本公司對保通知二十日內，一次以現金繳清該期款（或少貸金額），同時為確保雙方權益，承購戶同意於繳清該部分價款後（交屋保留款除外），本公司始辦理所有權登記予承購人。
   • 承購合宜住宅戶（2樓以上房屋）若不需銀行貸款（即繳款期別明細表中之「金融機構貸款」）或減少貸款者，應於本公司備齊所有權移轉登記文件通知後十日內繳納銀行貸款部分（或減少貸款金額）之百分之五十，並於收到本公司寄發之土地增值稅及契稅稅單影本後十日內繳清該期款之餘額。

1. 離島地區對保
   承購戶居住於台灣本島者，皆統一安排於本公司對保中心辦理對保業務；居住離島客戶且無法回台灣辦理貸款者，可視部分銀行業務，就近安排當地分行辦理對保事宜。
2. 公教貸款
   承購戶若符合公教身分貸款條件者，可依「全國公教員工房屋貸款」申請辦理：
   1. 承辦機關：國泰人壽保險股份有限公司
   2. 承辦期間：102/1/1~103/12/31
   3. 符合對象：中央及地方各機關、公立學校及公營事業機構編制內員工。(不含軍職及約聘僱人員)。
   4. 貸款利率：中華郵政2年期定儲機動利率+0.375%
   5. 貸款額度：依金融機構鑑估及授信規定辦理。
   6. 貸款期限：最長20年。
   7. 還款方式：本息平均攤還(年金法)。
   8. 寬限期：寬限期最長為五年。
   9. ※詳細申辦內容可洽國泰人壽網站-築巢優利貸。

　　目前政府機關有提供優惠利率貸款方案(表2-2)，承購戶若符合申請條件者，可逕自向政府機關提出申請並於本公司通知對保時提供銀行辦理優惠利率貸款。

1. 房屋買賣案件，買方（承購戶）需預繳費用如下(表2-3)：
   所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、貸款設定規費、代書代辦手續費、房屋(及停車位)管理費。(§24-2.3.4)

   預估坪數	四房 (約56坪)	大三房 (約53坪)	三房 (約46坪)	兩房 (約25坪)
   預估費用	210,000元	200,000元	170,000元	100,000元
   備註： 上述金額不含車位，一個車位代收代付款28,000元。 上述費用將以實際支出金額於交屋結算時多退少補。
   表2-3 代收代付款項預估表 ※代收代付款以對保通知單上記載為準，以上內容僅供參考。

2. 前述費用係由本公司代收轉付款項，於收取轉付之間無差額，憑證交付承購戶，免另開立統一發票。

1. 何謂「契稅」
   「契稅」係為不動產產權發生移轉時（如買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權時），所課徵之稅賦。因此，也因不動產移轉的方式不同，稅率也有所不同。
2. 納稅義務人
   取得不動產之人，也就是買方（承購戶）。
3. 移轉契價
   採房屋評定現值。房屋評定現值係以不動產評價委員會評定的房屋標準價格，核計房屋現值，並非以房屋買賣成交價為房屋評定現值。
4. 稅率
   買賣契稅為6%。
5. 契稅計算公式
   房屋現值x稅率=契稅稅額

1. 何謂「土地增值稅」
   「土地增值稅」是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種稅賦；所謂「土地漲價總數額」是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原定地價的總額。
2. 納稅義務人
   出售土地之人，也就是賣方（建設公司）。
3. 土地漲價總數額
   (移轉時公告土地現值x面積m²) - (取得時公告土地現值x面積m²)
4. 移轉現值
   土地現值以公告土地現值為準，並非土地買賣成交價。
5. 稅率
   一般土地增值稅稅率分為20%、30%、40%等三級稅率。
6. 土地增值稅計算公式 依照土地持有年限不同，適用公式如下(表3-2)。

   持有人限稅級別	20年以下	20年以上	30年以上	40年以上
   第一級	a x20%	a x20%	a x20%	a x20%
   第二級	a x30% - b x10%	a x28% - b x8%	a x27% - b x7%	a x26% - b x6%
   第三級	a x40% - b x30%	a x36% - b x24%	a x34% - b x21%	a x32% - b x18%
   ※ a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉現值總額
   表3-2 土地增值稅計算公式表

7. 土地增值稅自用住宅稅率
   政府為減輕自住房屋者稅費之負擔，對於出售自用住宅用地時，可使用下列優惠稅率，使用限制如下(表3-3)。

   條件	一生一次	一生一屋
   使用限制	土地出售前 1年未供營業或出租	土地出售前 5年未供營業或出租
   面積限制	都市3公畝 非都市7公畝	都市1.5公畝 非都市3.5公畝
   設籍限制	土地所有權人或其配偶、直系親屬需設籍在該地	土地所有權人或其配偶、直系親屬需設籍在該地連續滿6年
   持有限制	無	出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無其他房屋，且持有該土地滿6年
   優惠稅率	10%	10%
   表3-3 土地增值稅自用住宅用地使用限制

1. 何謂「印花稅」
   「印花稅」屬憑證稅，憑證種類繁多，僅列舉不動產契約之憑證稅。
2. 稅率
   千分之一。
3. 納稅義務人
   買方(承購戶)。
4. 印花稅計算公式
   契約金額x稅率=印花稅額

1. 何謂「房屋稅」
   「房屋稅」是對房屋所有權人在持有期間所課徵的財產稅。
2. 房屋價值的認定範圍
   房屋，是指除房屋本身外，可增加該房屋使用價值之建築物應一併列入計算，例如：梯廳、中央空調、地下停車場、加蓋部分等。
3. 房屋稅計算公式
   房屋課稅現值×稅率＝應納稅額。
4. 稅率
   根據使用用途不同，房屋稅分成下列四種稅率(表3-4)

   類別	稅率
   住宅-自住用	1.2%
   住宅-非自住	1.5%-3.6%
   營業用	3%-5%
   非住家非營業用	3%-5%
   表3-4 房屋稅稅率表

5. 開徵期間
   房屋稅每年徵收1次，於每年的5月1日~5月31日開徵。
6. 課稅期間
   課稅期間自前一年的7月1日~當年的6月30日。
7. 屋稅負擔計算是以本公司寄發交屋通知書上所載之交屋日為準，該日期以後由買方（承購戶）負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。

1. 何謂「地價稅」
   「地價稅」是對土地所有權人在持有期間所課徵的財產稅。
2. 課稅地價的認定
   土地持有面積m² x當期申報地價=課稅地價。
3. 稅率
   地價稅一般用地稅率如下(表3-5)

   級別	計算公式/稅率
   第1級	課稅地價(未超過累進起點地價者)x稅率(10/1000)
   第2級	應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價未達5倍者)x稅率(15/1000)-累進差額(累進地價起點x0.005
   第3級	應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價5~10倍者)x稅率 (25/1000)-累進差額(累進地價起點x0.065)
   第4級	應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價10~15倍者)x稅率(35/1000)-累進差額(累進地價起點x0.175)
   第5級	應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價15~20倍者)x稅率(45/1000)-累進差額(累進地價起點x0.335)
   第6級	應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價20倍以上) x稅率(55/1000)-累進差額(累進地價起點x0.545)
   表3-5 地價稅稅率表

4. 開徵期間
   地價稅每年徵收1次，於每年的11月1日~11月30日開徵。
5. 課徵期間
   課稅期間自當年的1月1日~ 12月31日。
6. 地價稅負擔計算是以本公司寄發交屋通知書上所載之交屋日為準，該日期以後由買方負擔。其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例年度日數比例分算。

1. 何謂「預告登記」
   「預告登記」是為保全不動產所有權的請求權所為之登記。
2. 預告登記之目的
   預告登記將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障請求權人的權利。
3. 預告登記之效力
   已預告登記之不動產，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人。
4. 預告登記之查驗
   已預告登記之不動產，可於登記簿謄本查證，所有權狀上並無標示。
5. 辦理「預告登記」
   凡承購2樓以上合宜住宅者，應同意辦理以「於所有權移轉登記日起10年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人」為內容之預告登記書及檢具印鑑證明書。

1. 何謂「建物所有權第一次登記」
   新建合法建物，需進行「建物所有權第一次登記」，由建物權利人備齊相關證明文件，向地政事務所申辦所有權第一次登記，經審核相符公告十五天，期滿後所為之登記。
2. 房屋建號的產生
   建築物工程完竣並取得使用執照後，才能申請建物第一次登記，待第一次登記完成後，建物始有「建號」產生(圖4-1)。
3. 稅籍編號的產生
   建築物工程完竣並取得使用執照後，才能申請建物設籍登記，待建物設籍登記完成後，依「門牌」產生對應的「稅籍編號」(圖4-1)。

圖4-1 房屋建號、稅籍編號辦理流程

1. 何謂「所有權移轉登記」
   凡已做過第一次登記之土地或建物，因買賣關係所有權發生移轉，應由買賣雙方會同，向不動產所在地的地政事務辦理所有權移轉登記，將該標的登記在買方名下之行為，即為「所有權移轉登記」，俗稱「產權移轉」或「過戶」。
2. 所有權移轉登記限制時間
   成屋買賣移轉應於立約日起一個月內申辦所有權移轉登記，逾期申請者，每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過至二十倍。
3. 所有權移轉之相關稅務
   • 土地移轉應先向所轄稅捐分處申報移轉現值，由賣方繳納土地增值稅。
   • 建物移轉應先向建物所轄稅捐分處申報，由買方繳納契稅。
4. 辦理所有權移轉登記流程
   所有權移轉(過戶)登記流程如下(圖4-2)

圖4-2所有權移轉流程

　　驗收為承購戶針對【房屋土地(預定)買賣契約書】購買之主建物(室內)及附屬建物(陽台)進行檢查。

　　本公司於領得使用執照及完成標的物時，將通知承購戶進行驗收手續，承購人應依驗收通知單所載日期配合辦理。

　　承購戶辦理驗收時，如發現房屋有瑕疵，應壹次詳細載明於驗收單上，本公司將於完成修繕後，再通知承購戶進行確認。

　　由本公司派遣專業工程人員會同承購戶進行主建物(室內)及附屬建物(陽台)之驗收，驗收資料由承購人簽認，並由本公司列管存查。

1. 門（包含玄關門、室內門、廚房門及浴廁門）
   • 開關門及上鎖功能是否正常？
   • 門框及門板是否有損傷？
   • 鑰匙是否正確且開關無誤？
2. 窗戶
   • 開關窗及上鎖功能是否正常？
   • 窗戶開啟是否順暢？
   • 玻璃是否有刮傷？
3. 平頂
   • 是否有結構性裂紋產生？
   • 顏色是否均勻？
4. 牆壁
   • 是否有結構性裂紋產生？
   • 顏色是否均勻？
   • 廚房及浴廁牆壁貼磚是否平整？
5. 地坪
   • 地磚色澤是否均勻？
   • 地磚舖貼是否平整、無破損？
6. 廚房
   • 廚具設備功能運轉是否正常？
   • 水槽排水是否順暢？
   • 上櫃啟閉是否會撞擊平頂或設備？
   • 抽屜功能是否正常？
   • 檯面及設備面板是否有刮傷？
7. 浴廁
   • 浴缸、馬桶及洗臉台排水是否順暢？
   • 臉盆止水栓塞功能是否正常？
   • 浴廁及淋浴間地坪排水是否順暢？
   • 衛浴設備功能是否正常？
   • 蓮蓬頭及花灑開關切換是否正常？
8. 機電及給排水
   • 開關、插座功能是否正常？
   • 電話、電視、網路出線功能是否正常？
   • 影視對講機功能是否正常？
   • 總開關箱面板迴路標示是否正確？
   • 水龍頭出水水量是否正常？
   • 陽台或家事陽台地坪落水頭排水是否正常？
   • 洗衣機排水落水頭排水是否正常？
   • 冷氣排水管排水是否正常？

1. 承購戶於完成交屋後，自交屋日起，除可歸責本公司或因天然災害等不可抗力因素外，結構部分負責保固30年，固定建材及設備部份負責保固1年。
2. 本公司於交屋時將會出具房屋保固書予承購戶。

　　交屋後，如有發現房屋有需修繕部分，可向社區服務中心申請報修，本公司儘速派員進行了解及安排修繕作業(圖5-1)。

圖5-1 報修流程

1. 承購戶(含共同居住之人)自損、使用、保養維護不當、刮痕…等或承購戶裝修造成之破壞、滲漏、損傷…等。
2. 消耗品（燈泡、燈管、電池…等）。

　　本公司於完成建物興建後，將房屋(含車位)交付予承購戶，即為「交屋」或「房屋點交」。

1. 本公司將於領得使用執照六個月內，通知承購戶進行交屋。
2. 客戶於收到交屋通知單後，應依通知單所載期限內配合辦理交屋手續，逾期本公司將不負保管責任。
3. 客戶於收到通知交屋日起三十日後，不論是否遷入，即應負擔本戶之水電費及瓦斯基本費。

1. 交屋手續流程(圖6-1)。
   
   圖6-1 交屋手續流程
2. 交屋應備文件：
   • 雙證件
   • 印章
   • 房屋土地預定買賣契約書
   • 應付款項
   • 前次驗收單

　　承購戶於辦妥交屋手續（房屋受領）後，將會領取本公司所交付之下列交件資料：

1. 權狀
2. 謄本
3. 代收代付款收據
4. 保固書
5. 鑰匙卡片
6. 代刻印章
7. 從屬設備 (如：遙控器)
8. 交屋手冊 (使用維護手冊、規約草約、使用執照影本)

　　辦理完成交屋手續後始得進行室內裝(修)潢工程。依「裝潢(修)施工管理辦法」規定，欲進行室內裝潢者，應先向管理委會或管理負責人（或委託社區服務中心）申請登記，並繳納裝潢保證金（每戶）30,000元及裝潢環境維護費4,500元，並應遵守『裝潢(修)工程切結書』及『裝潢(修)施工管理辦法』。

　　為推動社區公共事務之管理，根據本社區管理委員會之工作施行需求設置「社區服務中心」，並委由適當之管理服務人實際執行管理服務工作，以提升社區居住品質為宗旨。

1. 門禁安全服務
2. 公共事務管理
3. 櫃台生活服務
4. 清潔美護服務
5. 機電維護服務

1. 自來水過戶
2. 電力公司過戶申請
3. 電話申裝
4. 天然瓦斯申裝
5. 有線電視申裝
6. 裝潢施工申請

　　「區分所有」是指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分之所有權，「區分所有權人」即擁有「區分所有」之所有權人。簡而言之，該房子登記是誰的，該登記名義人即是區分所有權人。

　　區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

1. 管理委員會
   指為執行住戶規約、區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
2. 管理負責人
   • 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會前，為公寓大廈之管理負責人。
   • 本社區未成立管理委員會前，由本公司擔任管理負責人。

　　住戶所繳納之管理費及提撥之公共基金用途可參考「日勝幸福站－社區住戶規約草約」

1. 管理費
   • 分擔基準
     由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。於區分所有權人會議作成決議前，依社區住戶規約草約訂定標準計收。
   • 收繳與運用方式
     授權管理委員會訂定之。
2. 公共基金
   • 提撥金額
     A2區：新台幣7,946,194元
     A3區：新台幣10,023,257元
     A6區：新台幣20,807,455元
     ※實際提撥金額以使用執照工程造價核算後為準。
   • 使用管理方式
     設專戶儲存，並由管理委員會負責管理，其收繳基準與運用應依區分所有權人會議之決議為之。

　　本社區區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。房屋土地（預定）買賣契約書附件【日勝幸福站－社區住戶規約草約】於區分所有權人會議訂定規約前，視為正式規約。

　　「日勝幸福站」為雙鑽石級綠建築社區，基本精神為落實生態社區之想法，實踐在地就業、就學、就養之理念，藉由綠建築手法降低熱島效應、增加社區綠化面積、節省人力成本，期使本區成為合宜合居之社區。 本案合約僅規定申請黃金級綠建築候標章，本公司主動升等為鑽石級綠建築標章；同時亦主動申請鑽石級生態社區綠建築標章及銅級智慧建築綠建築標章。
本案不僅在綠建築規劃內容上多採節能回收再利用與生態規劃手法，亦運用智慧建築理念整合建物內電氣電信、給排水、防災、防盜等設備系統，管理自動化，直接節省在物業管理上花費最大之人力成本與水電成本，達最佳經濟管理效率。藉由完善管理維持社區居住品質，而為永續幸福的居所。

1. 國家建築金獎 金獅獎。
2. 國家建築金獎 金象獎。
3. 國家建築金獎 誠信建商。
4. 國家建築金質獎 最佳合宜住宅規劃獎。
5. 國家卓越獎。
6. 鑽石級綠建築社區類(生態社區) 候選證書。
7. 鑽石級綠建築 候選證書。
8. 銅級智慧建築 候選證書。

　　日勝文教基金會以打造一座「幸福圓滿」的人情味社區為宗旨，協助本社區之總體營造，期盼引進「一期一會，真心款待」的理念，協助社區塑造屬於全體居民的生活文化，並以軟性的台灣人文素養、生活科技、社群經營、文化教育、藝術創新等觀念，積極投入社區總體營造，於社區成形後進駐設置服務處所(A2區設置1處、A3區設置1處及A6區設置1~2處)，提供社區營造平台，以形塑一個擁有人情味、樂於分享，共同成長的身心靈健康社區。

　　為響應「節能減碳」、提倡「綠色運輸」精神，日勝生將捐贈「綠色運具及設施」供社區住戶使用，說明如下：（使用規範由各社區管理委員會訂定）

1. 全區捐贈3輛中型節能巴士
   第一區：A2區1輛、A3區1輛
   第二區：A6區1輛
2. 全區捐贈500輛自行車
   第一區：A2區85輛、A3區115輛
   第二區：A6區300輛
3. 電動機車充電站
   A2區、A3區北側、A6區西側：於一樓道路旁各設置一處。
   A2區、A3區北側及南側、A6區東側及西側：於地下一樓機車停車場適當位置，各設置兩處(投幣式)電動機車充電站。
4. 再生能源
   本案設置太陽能板於各棟屋突頂上，共37處。全區太陽能板每年產生之再生能源可供社區當棟部分外牆照明使用。

　　「板橋浮洲合宜住宅」為一新造之社區，為了提供住戶更便捷通往捷運亞東醫院站，除了合安一路與板城路(原環河道路)間有新北市政府設置新建的跨堤橋樑(番園橋)外，本公司於板城路(原環河道路)與計畫道路1-1間，捐贈聯通跨堤橋一座(亞東橋)，兩座橋梁皆已通車，可提供人行及車行需求。

　　以全生命週期永續經營之理念，認養A3基地左側佔地約5400坪之公園預定地，提供浮洲地區休憩場所，更可達到都市防洪避難之防災功能。同時以生態與綠為設計主軸，採生態工法及舊建築再利用的方式，融入浮洲地景及榮工文化場域精神，規劃生態湖(兼具都市保水防洪功能)、生態島(以人造島嶼方式於生態湖中央塑造一自然生態區，提供水生動植物棲息地，創造自然生活之多樣性)
公園內保留具歷史價值之美援桁架一座，重塑為多功能之休閒藝文空間，並設置露天階梯廣場，配合自然草坡地形，提供假日活動場所及戶外遊憩廣場之空間。完成後編列十年的預算以維護公園的品質與營運。(設計興闢認養需先經土地主管機關審核同意)

　　「日勝幸福站」為打造一座「幸福圓滿」充滿人情味的社區，期望塑造一座具有文化氣息與藝術涵養的社區，於社區户外綠地、生態景觀池、綠園道、活動廣場、街角路口等適當地點，邀集國內知名大學藝術學系教授及藝術工作者進行藝術品創作並結合景觀環境，規劃【幸福一生】系列藝術雕塑作品共計13處，提升社區藝術環境。